Schimmelpilz, was nun?
Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter ist die Schimmelpilzbildung in der Mietwohnung. Am häufigsten tritt diese im Badezimmer auf, aber auch alle anderen Räume können von den hässlichen und zudem gesundheitsschädlichen Kulturen befallen werden.
Vor Gericht bricht dann regelmäßig ein Streit über die Ursache des Befalls aus. Der Mieter geht oft von einem Baumangel aus. In Frage kommen undichte Dächer und Rohre, neubaubedingte Feuchtigkeit der Wände oder auch Fremdverschulden, wie unvorsichtige Nachbarn, die ihr Bad "überschwemmen" und Feuchtigkeit in das Mauerwerk gelangen lassen.
Schimmel ist ein Mangel
Schimmelpilzbefall gilt grundsätzlich als Mangel der Mietsache und berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Kommt es zum Rechtsstreit, so wird der Mieter häufig mit dem Vorwurf konfrontiert, er lüfte nicht ausreichend. Kann der Vermieter schlüssig darlegen, dass der Mieter selbst den Befall verursacht hat, haftet er nicht. Für ein Verschulden des Mieters sprechen dabei folgende Indizien.
Wann der Mieter Schuld hat
- das Haus ist in baulich gutem Zustand und weist keine Baumängel auf
- ein Eindringen von Feuchtigkeit aus Kellerräumen kann ausgeschlossen werden
- das Haus ist wenigstens ein bis zwei Jahre alt und "trocken gewohnt" - wichtig, denn beim Abbinden von Beton kann
über längere Zeit Wasser freigesetzt werden - der Mieter ist einem Mehrfamilienhaus der Einzige mit Schimmelbefall der Wände
Mangelnder Luftaustausch gefährlich
Tatsächlich werden die Gefahren eines mangelhaften Luftaustausches unterschätzt. Wasserdampf entsteht nicht nur beim Kochen und Duschen. Vielmehr gibt der Bewohner selbst regelmäßig erhebliche Mengen Feuchtigkeit in die Wohnungsluft ab. Man rechnet damit, daß alleine in der Nacht eine Person rund 0,5 Liter Wasser durch die Lungenatmung verliert. Ferner muss bedacht werden, dass moderne Fenster zur Wärmedämmung auch keine Zugluft von außen hereinlassen und damit eine sukzessive Lüftung entfällt.
Was der Mieter tun muss
Regelmässig und ausreichend lüften, auch wenn es draußen sehr kalt ist. Es genügt dabei das so genannte "Stoßlüften". Das heißt: Nur solange lüften, bis der größte Teil der Wohnungsluft einmal ausgetauscht ist. Vermieden werden sollte, dass feuchtwarme Luft im Raum abkühlt; dann nämlich schlägt sich Kondenswasser auf den Wänden nieder. Bei Neubauten muss der Mieter die natürliche Feuchtigkeitsentwicklung der Bausubstanz in sein Verhalten mit einbeziehen. In erträglichem Umfang muss eine leicht feuchte Neubauwohnung daher akzeptiert werden.
Was im Schimmel-Fall zu tun ist
Wenn sich trotz aller Vorsichts- und Gegenmaßnahmen Schimmel bildet, muss dieses dem Vermieter unverzüglich gemeldet werden. Er muss die Gelegenheit haben, die Ursache zu erforschen und den Mangel zu beseitigen. Wenn der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht reagiert, kann die Miete gemindert werden. Die Höhe der Minderung richtet sich nach der Beeinträchtigung hinsichtlich der Nutzung der Mietsache. Dabei kann die gesundheitsschädliche Wirkung von Schimmelbefall berücksichtigt werden.
Findet sich in einem Raum also ein ausgeprägter Fleck von erheblicher Größe, so kann ohne weiteres eine Minderung in Höhe der auf den Raum anteilig in Quadratmetern entfallenden Miete vollständig von der Gesamtmiete abgesetzt werden. Ist die Wohnung stark von Schimmel befallen, kann der Mieter sogar den Vertrag wegen Gesundheitsgefährdung fristlos kündigen.
Quelle: Rechtsanwalt Fritjof Stielow (Berlin)
